近日，在投资市场追捧的热点莫过于首批9只公募REITs基金产品的“首秀”。

“多只基金在发售第一天的半天时间内，个人投资者份额已经被抢光，按比例配售已是板上钉钉。”兰州一家国有银行理财经理李先生说，在发售前期，市场预判可能会火，“但火爆程度超乎想象。”

当前理财产品种类繁多，为什么公募REITs基金产品会如此火爆?记者采访了业内人士，解析个中缘由。

A公募REITs填补了国内资本市场的空白

所谓公募REITs(Real Estate Investment Trusts)，是指基础设施投资基金，也称不动产信托投资基金。国内试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。此次首批基础设施公募REITs底层资产包括产业园区、仓储物流、梁桥公路、污染治理及水电气热。

作为一类创新金融产品，公募REITs填补了国内资本市场的空白，也是国内投资者进行资产配置的又一新工具。5月31日，我国首批9只公募基础设施REITs正式公开发售，“吸金”超1178亿元，远超314亿元的募集上限总规模。

“公募REITs是一种区别于股票和债券的大类金融产品，海外市场数据显示，公募REITs和股票、债券资产相关系数较低，且有一定的抗通胀能力，可以优化投资组合整体的风险收益水平。”业内人士称，这也是首批公募REITs受到追捧的理由。

6月2日，沪深交易所陆续公布9只基础设施REITs认购申请确认比例。据统计，首批9只公募REITs认购规模均在80亿元以上。其中，平安广交投广河高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT获得超190亿元资金认购。中金普洛斯仓储物流REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、中航首钢生物质REIT等也获得超120亿元资金认购。

记者注意到，仅红土创新盐田港仓储物流REIT、华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT这3只产品未启动回拨机制，其他6只产品均启动回拨，基金份额由网下发售回拨至公众发售。

B公募REITs 收益较好且分红稳定

为什么首批公募REITs能成为现象级产品?业内人士认为，对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。同时，相较普通公募基金而言，公募REITs资金投向不同、收益来源不同、产品定位不同。

公募REITs的收益主要来自两部分，1.高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。2.交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

但是，要提醒广大投资者，这类产品也有“不一样”之处，需理性看待其投资价值。首先，公募REITs采取封闭式运作，由于投向的底层资产为基础设施，因此期限较长。从首批9只产品来看，封闭期从20年到99年不等，封闭期内投资者将无法申购和赎回。其次，投资者也需要正确理解公募REITs的“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品，但也是权益类产品，不是保本产品。最后，首批公募REITs上市在即，考虑到资本市场对于公募REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。投资者要理性对待，避免追涨杀跌，导致投资损失。

C投资者自行承担投资风险

那么，投资者如何参与公募REITs?据介绍，公募REITs通过向战略投资者定向配售(“战略配售”)、向符合条件的网下投资者询价发售(“网下发售”)及向公众投资者公开发售(“公众发售”)相结合的方式进行发售。目前，除了战略配售获得100%配售以外，9只基础设施REITs对网下投资者、公众投资者均采取了比例配售。从网下投资者来看，配售比例最低的是博时招商蛇口产业园REIT，仅为5.944%。此外，富国首创水务REIT等多只基金的配售比例也低于10%。从公众投资者来看，配售比例最低的是中航首钢生物质REIT，仅为1.759%。此外，博时招商蛇口产业园REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT等多只基金的配售比例低于5%。在风险方面，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险等。因此要建议投资者在参与基础设施基金相关业务前，认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。

(掌上兰州·兰州晨报首席记者 欧阳海杰)